Haus geerbt – kennen Sie den Wert der Immobilie?

Mit der Erbschaft eines Hauses oder einer Wohnung wird auch die Erbschaftssteuer fällig. Verkehrswertgutachten über den objektspezifischen Wert der geerbten Immobilie können von der Einschätzung des Amtes abweichen.

Erbschaft und Erbengemeinschaft

Im Fall einer Erbschaft, möchte man schnellstmöglich Klarheit über den Wert der geerbten Immobilie oder Liegenschaft. Im Rahmen der Erbauseinandersetzung und zur Vorbereitung bzw. Erstellung des Erbscheins werden regelmässig Wertgutachten eingeholt. Je nach Sachlage sind Notare, Rechtsanwälte, Steuerberater, gerichtlich bestellte Betreuer und Amtsgerichte mit einer Erbschaft befasst. Sind mehrere Erbberechtigte vorhanden, spricht man von einer Erbengemeinschaft. In dem Fall werden Quoten festgestellt, nach denen das Vermögen aufgeteilt wird.

Grundlage der Höhe der Ansprüche sind gutachterliche Einschätzungen – als umfassendes Wertgutachten oder als Kurzgutachten.

Erbschafts – Steuer

Nach der Erbschaft eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks meldet die öffentliche Hand zeitnah ihre Ansprüche an. Erbschaftssteuer wird fällig. Als Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Erbschaftssteuer wird seit 2009 der Verkehrswert (aktueller Marktwert, der beim Verkauf erzielt werden könnte) herangezogen.

Das Finanzamt führt eigene Bewertungen durch. Die Bewertung erfolgt auf der Grundlage des Bewertungsgesetzes und bildet die Grundlage zur Bemessung der Erbschaftssteuer. Die Restnutzungsdauer wird hierbei regelmässig pauschal angesetzt, was insbesondere bei älteren Objekten zu Fehleinschätzungen führen kann. Eine Ortsbesichtigung wird durch das Finanzamt in der Regel nicht durchgeführt. Die Bewertung erfolgt nach Aktenlage. Somit werden objektspezifische Besonderheiten nicht erfasst. Insbesondere wertmindernde Umstände (kurze Restnutzungsdauer, Leerstände, Schäden / Mängel an der Bausubstanz) finden in der Wertaussage keine Berücksichtigung. Auch ein Instandhaltungsstau, der sich regelmässig wertmindernd auswirkt, bleibt unberücksichtigt bei einer “Bewertung nach Aktenlage”. Diese Umstände können nur durch eine Ortsbesichtigung ermittelt werden.

Im Gegensatz zur pauschalen Wertermittlung der Ämter analysiert und beurteilt der Gutachter die Immobilie nach einer Ortsbegehung individuell.

Auch ist es ist es dem Erben nach § 198 des Bewertungsgesetzes gestattet gegen den vom Finanzamt angesetzten Verkehrswert anzugehen. Fällt der ermittelte Verkehrswert geringer aus als der des Finanzamtes, bestehen gute Erfolgsaussichten, das dieser anerkannt und die Erbschaftsteuer niedriger angesetzt wird. Für weitere Informationen siehe auch Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStg).

Haben Sie den Eindruck, dass die von Ihnen geerbte Immobilie “in die Jahre gekommen ist”? Dann lohnt es sich proaktiv den objektspezifischen Wert feststellen zu lassen und dem Finanzamt vorzulegen.

Öffnungsklausel für Grundvermögen

Die steuerlichen Bewertungsverfahren berücksichtigen aus Vereinfachungsgründen Pauschalisierungen wie Liegenschaftszins und Bewirtschaftungskosten. Damit wird von Seiten des Gesetzgebers der Erbschaftssteuer als sogenannte Massenveranlagungsverfahren Rechnung getragen.

Diese Pauschalisierungen bedingen jedoch, dass werterhöhende und wertmindernde Besonderheiten des Bewertungsobjekts durch steuerliche Verfahren nicht bzw. nur unzureichend abgedeckt sind.

So findet zum Beispiel die Erforderlichkeit umfangreicher Renovierungsmaßnahmen oder Einschränkungen bei der möglichen Verwertbarkeit von Grundstücken und Gebäuden nur ansatzweise Berücksichtigung bei der steuerlichen Bewertung. Dies führt in vielen Fällen zu einer Überbewertung der Gebäude und damit zu einer überhöhten Belastung mit Erbschaft- und Schenkungssteuer.

Um dies zu vermeiden, eröffnet der Gesetzgeber mit § 198 BewG dem Steuerpflichtigen die Möglichkeiten, abweichend von den steuerlichen Vorschriften den tatsächlichen Verkehrswert nachzuweisen. Dies hat in der Regel durch ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen zu erfolgen.

Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der jeweiligen wirtschaftlichen Einheit des Grundvermögens am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 BewG ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen. Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gelten grundsätzlich die auf Grund des § 199 Abs. 1 BauBG erlassenen Vorschriften.

Nach Maßgabe des §9 BewG sind hierbei alle wertbeeinflussenden Umstände am Bewertungsstichtag zu berücksichtigen. Hierzu gehören die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt und der Zustand des zu bewertenden Grundstücks. Der Grundstückszustand bestimmt sich nach

der Gesamtheit der wertbeeinflussenden rechtlichen Gegebenheiten, insbesondere den Rechten und Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art (z.B. Eintragung von Wege- und Leistungsrechten),

den tatsächlichen Eigenschaften, wie eine mangelnde Verwertbarkeit,

der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks.

Nur ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen (§ 9 BewG, § 194, §§ 3-6 WertV), wenn z.B. der persönliche Wert einer Immobilie vom tatsächlichen Wert abweicht (z.B. beim Elternhaus, zu dem eine persönliche Bindung besteht).

Die Beweislast für die Feststellung eines niedrigeren gemeinen Wertes liegt beim Steuerpflichtigen. So hat dieser im Regelfall den Gutachten zu beauftragen und auch die Kosten für die Erstellung eines Wertgutachtens zu tragen.

Der Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes muss vom Steuerpflichtigen beantragt werden. Ein Nachweis ist bis zur Rechtskraft des Bescheides (im Regelfall Ablauf der dreimonatigen Rechtsbehelfsfrist nach Bekanntgabe des Bescheides) möglich. Darüber hinaus kann der Nachweis auch in einem gerichtlichen oder außergerichtlichen Rechtsbehelfsverfahren geführt werden.

(Textquelle: Immobilien: Steuern und Wertermittlung, Seite 68 ff., Gehri / Munk, 2010 Bundesanzeiger Verlag)