Verkehrswertgutachten

Was ist genau der Verkehrswert einer Immobilie und wie berechnet er sich? Welche Verfahern werden zur Bewertung einer Immobilie angewendet?

Verkehrswertgutachten für Immobilien

Wie hoch ist der Verkehrswert meines Hauses? Wie viel ist meine Eigentumswohnung wert? Sie suchen einen Fachmann für die Wertermittlung ihrer Immobilie? Jemanden, der sich auf dem Immobilienmarkt der Stadt Hannover und der Region Hannover auskennt? Dann sind Sie bei uns an der richtigen Stelle!

Verkehrswert – / Martkwertermittlung

Sie erhalten von uns Verkehrswertgutachten zum Stichtag ihrer Wahl. Ein Kurzgutachten dient als erste Indikation zur Vorbereitung einer Kaufentscheidung. Eine ausführliche Ausarbeitung folgt den jeweils zum Wertermittlungsstichtag gültigen Wertermittlungsverordnungen und enthält detaillierte Aussagen über die tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie. Abschließend wird der Verkehrswert am Stichtag als begründete und nachvollziehbar hergeleitete Wert-Aussage ausgewiesen.

Unsere Gutachten werden in der Verantwortung eines Sachverständigen erstellt. Bitte informieren Sie sich über die Kosten für ein Verkehrswertgutachten.

Grundlagen zur Ermittlung des Verkehrswertes

Die Größe des Grundstücks und die Größe der baulichen Anlagen sind wesentliche, den Wert beeinflussende Eigenschaften. Ebenso sind Angaben zum Baujahr und zu Umbauten,  Modernisierungsmaßnahmen oder Sanierungen wichtig für die Ermittlung des Verkehrswertes. Die vorstehend bezeichneten Inhalte können oftmals den Plan-Unterlagen entnommen werden. Liegen Lagepläne, Flurkarte und Grundrisse sowie Schnitte aus dem Zeitpunkt der Errichtung und aus den Zeitpunkten eventueller Umbaumaßnahmen oder Erweiterungen vor, sind die meisten Fragestellungen bereits geklärt. Sofern die Unterlagen nicht in privat geführten Akten enthalten sind, ist die Bauakte der unteren Bauaufsichtsbehörde eine gute Quelle. Flächenberechnungen aus dem Zeitpunkt der Errichtung müssen an die Gegebenheiten und Berechnungsvorschriften, die zum Zeitpunkt der Wertermittlung gelten, angepasst werden. Dies gilt insbesondere für die Berechnung von Wohn- und Nutzflächen.

Mieteinnahmen im Verkehrswertgutachten

Ist die Immobilie vermietet oder sind Pachteinnahmen vorhanden, sollten Sie uns diese mitteilen. In dem Fall kommt als Wertermittlungsverfahren das Ertragswertverfahren in Betracht.

Eintragungen im Grundbuch

Last but not least ist ein aktueller Grundbuchauszug von Bedeutung für die Erstellung von einem Verkehrswertgutachten. Neben den Angaben im Bestandsverzeichnis in Abteilung eins ist insbesondere die Abteilung zwei des Grundbuches relevant. In Abteilung zwei werden grundstücksbezogene Rechte und Belastungen ausgewiesen. Diese können den Wert im Verkehrswertgutachten erheblich beeinflussen. Insbesondere ein Nießbrauch führt zur Reduktion des Verkehrswertes. Wegerechte hingegen, um ein anderes Beispiel zu nennen, können den Grundstückswert erhöhen, wenn es sich um eine begünstigende Eintragung handelt.

Baulasten

Weitere Grundlagen für die Erstellung von Verkehrswertgutachten sind im Baulasten-Verzeichnis enthalten, im örtlichen Baurecht sowie im Liegenschaftsbuch. Diese Quellen können durch uns direkt geprüft werden. Für die Einsichtnahme von Bauakten der unteren Bauaufsichtsbehörde und des Grundbuches ist die Vorlage einer Vollmacht des Grundstückseigentümers erforderlich.

Insgesamt können wir, falls die erforderlichen Unterlagen zum Objekt nicht vorliegen, diese gerne vollumfänglich beschaffen. 

Im Ergebnis erhalten Sie eine nachvollziehbare Darstellung der wertbeeinflussenden Eigenschaften der Immobilie. Je nach Art und Nutzung der Immobilie, können diese  sehr unterschiedlich sein.

Wohnhäuser

Wert EinfamilienhausWert Mehrfamilienhaus

 

 

Büro- und Gewerbebauten

Wert GebaeudeWert Gebaeude

Industrie- und Produktionsstätten

Wert ImmobilieWert Immobilie

 

 

 

 

 

 

 

Inhalte von Verkehrswertgutachten

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) einer Immobilie enthält Aussagen zu allen wertbeeinflussenden Eigenschaften.

Grundstückswert (Bodenwert)

Der Bodenwert wird unter Berücksichtigung der Richtlinie zur Ermittlung von Bodenrichtwerten ermittelt. Grundlage ist in der Regel das Vergleichswertverfahren, dass in der Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichwerts und des Bodenwerts geregelt ist. In einigen Fällen kommt auch das Ertragswertverfahren in Betracht, welches in der Richtlinie zur Ermittlung des Ertragswerts definiert ist. Nachfolgend benannte  Aspekte werden im Verkehrswertgutachten ausgeführt.

  • Feststellung der Lagequalität mit Differenzierung der Wohn- und Geschäftslage in zentral, ruhig, gehoben, gut oder normal
  • Analyse der Historie des Grundstücks und der aktuellen Nutzung unter Berücksichtigung eventueller Bodenverunreinigungen oder anderweitiger Belastungen, etwa durch Kampfmittel
  • Feststellungen zur Erschließung, dem Straßenbau und den Ver- und Entsorgungsleitungen unter Einbeziehung der Aspekte der Kosten- und Beitragserstattungen, die am Wertermittlungsstichtag absehbar fällig waren oder sind
  • Einordnung der Stufe der baulichen Entwicklung gemäß Paragraph 5 der Immobilienwert-Verordnung in Bauerwartungsland, Roh-Bauland oder baureifes Land

Im Weiteren werden infrastrukturelle Aspekte geprüft, die summarisch in die Bewertung der Lagequalität einfließen, wie zum Beispiel:

  • die Nahversorgung, Geschäfte des täglichen Bedarfs,
  • Möglichkeiten der medizinischen Versorgung,
  • Einrichtungen zur Ausbildung und Kinderbetreuung,
  • Angebote zur Freizeitgestaltung in kulturellen Einrichtungen, Sportvereinen, oder zur Naherholung in Grünflächen, Seen und geschützten landschaftlichen Gebieten,
  • die Anbindung an das nächstgelegene Zentrum mit öffentlichen Verkehrsmitteln,
  • sowie die Anbindung an den überörtlichen Straßenverkehr mit Bundesstraßen, Landstraßen oder Autobahnen.

Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer im Verkehrswertgutachten

Die Festlegung der Gesamtnutzungsdauer erfolgt unter Berücksichtigung der Immobilienart in Anlehnung an die Anlage 3 der Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts.

  • Einordnung der Baualtersklasse / des Baujahres (wenn dies unbekannt ist)
  • Definition der Gesamtnutzungsdauer in Abhängigkeit zum Gebäudetyp und der aktuellen Nutzung
  • Feststellung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer unter Berücksichtigung des Modenrisierungsgrades

Bauliche Anlagen

  • Aufnahme von Alter und Zustand der Bauteile (Dach, Fassade, Tragwerk, Heizung, Sanitär, Elektroversorgung, allgemeiner Ausbau)
  • Alter und Zustand der Ausstattung (z.B. Oberflächenbeläge, Leitungen)
  • Typologie des Grundrisses in Bezug auf Flächeneffizienz, Wirtschaftlichkeit der Geschosshöhen, Flexibilität der Nutzungskonzepte, grundsätzliche Raumgrößen und -proportionen, Anteil der Vekehrsflächen im Verhältnis zu den Nutzflächen
  • Einbauten wie Einbauküchen sind regelmässig nicht Bestandteil des Verkehrswertes (auf Wunsch werden die Werte gesondert ermittelt)
  • Ermittlung von wertbeeinträchtigenden Schäden und Mängeln (Instandsetzungsbedarfe); hierbei wird – in Abhängigkeit zum Gebäudealter – alles berücksichtigt, was zusätzlich zu einer normalen Instandhaltung erforderlich ist, um eine langfristige Nutzung – im Zeitraum der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer – sicherzustellen

Nutzungsverhältnisse / Mieteinnahmen

  • Eigennutzung vs. Fremdnutzung / Leerstand
  • Auswertung vorliegender Miet- und Pachtverträge
  • Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

 Belastungen / Beschränkungen / weitere Rechte

  • z.B. im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht, Nießbrauch
  • Wegerecht und Leitungsrechte sowie sonstige Dienstbarkeiten
  • Berücksichtigung öffentlich-rechtlicher und privatrechtlicher Festsetzungen (z.B. Denkmalschutz, städtebauliche Sanierungsgebiete, Baulasten)

Verkehrswertgutachten bei Zwangsversteigerungen

Im Rahmen von Zwangsversteigerungen erstellt das Sachverständigenbüro Dr. Ing. Stähler auch Verkehrswertgutachten für Insolvenzsgerichte, zum Beispiel beim Amtsgericht Hildesheim, Amtsgericht Wennigsen, Amtsgericht Bückeburg. Wenn Sie Interesse (als Bieter) an Grundstücksversteigerungen haben, folgen Sie diesem Link, der sie direkt zu den aktuellen Zwangsversteigerungen des Amtsgerichts Hannover führt.

Anlassbezogene Verkehrswertgutachten

Neben gerichtlich verananlassten Verkehrswertgutachten im Rahmen einer Zwangsversteigerung, bilden anlassbezogene Gutachten für Privatpersonen einen großen Anteil unserer Arbeit. Insbesondere im Rahmen von Erbschaften und Scheidungen werden unparteiische Gutachten zur Ermittlung des Verkehrswertes benötigt. Hintergrund für die veranlassung eines Gutachtens kann hierbei z. B. die Bemessung der Erbschaftssteuer sein. Für Immobilienvermögen, dass sich bereits in ihren Besitz befindet, fallen Steuern an, die sich nach dem Marktwert ihrer Immobilie richten.