Immobilienwert berechnen

Wie berechnet sich der Verkehrswert meiner Immobilie?

Wertermittlung einer Immobilie / eines Grundstücks

Ermittlung Immobilienwert
Die Wertermittlung von Immobilien wird zentral im Baugesetzbuch (BauGB), § 194 definiert:

“Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.”

Quelle: http://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__194.html

Verfahren zur Wertermittlung

Es gibt folgende normierte Wertermittlungsverfahren:

Sachwertverfahren
Ertragswertverfahren
Vergleichswertverfahren

Sachwert

Beim Sachwertverfahren liegt der Schwerpunkt auf der Qualifizierung der Herstellkosten am Wertermittlungsstichtag. Das Wertgutachten orientiert sich am Sachwert der baulichen Anlagen.

Ertragswert

Beim Ertragswertverfahren wird die Wertaussage auf der Grundlage der ortsüblichen, nachhaltig erzielbaren Miete in Verbindung mit der Einschätzung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer der Immobilie hergeleitet.

Vergleichswert

Das Vergleichswertverfahren beruht auf einer statistischen Auswertung einer Vielzahl von Vergleichsfällen. Die Eigenschaften des Vergleichobjekte werden die an die objektspezifischen Eigenschaften des zu bewertenden Objekts angepasst.

Welches Wertermittlungsverfahren zur Bewertung einer Immobilie anzuwenden ist, ist abhängig von der Art und der Nutzung der Immobilie:

Sie erhalten von uns ein Wertgutachten (Haus oder Wohnung) in der von Ihnen gewünschten Bearbeitungstiefe. Das kann ein Kurzgutachten als erster Indikation zur Vorbereitung einer Kaufentscheidung sein. Diese Kurzgutachten beinhaltet eine Kaufpreis-Spanne mit dem gutachterlich geschätzten Rahmen des Immobilienwertes.

Der Regelfall ist die Erstellung detaillierter Gutachten über den Verkehrswert einer Liegenschaft. Ein Verkehrswertgutachten beinhaltet eine ausführlichen Darstellung der rechtlichen und der technischen Eigenschaften der Immobilie. Das Gutachten ist in sich schlüssig und nachvollziehbar; die Ansätze – von der Verfahrenswahl bis hin zu Einzelansätzen (z.B. Flächenangaben, Angaben zu Alter und Restnutzungsdauer) werden begründet. Somit sind die Verfahrensergebnisse, die in der Regel aus dem Verkehrswert / Marktwert (= Wert der baulichen Anlagen inklusive Grundstückswert) und dem Bodenwert (wird bei bebauten Grundstücken in der Regel getrennt ermittelt) besteht bestehen, für Sie transparent dargestellt.

Eine wesentliche Grundlage der Wertermittlung ist die Definition des Stichtages, auf den sich die Bewertung bezieht. Soweit nichts anderes vereinbart wird, handelt es sich um den Tag der Ortsbesichtigung (=Qualitätsstichtag). Insbesondere bei familiären Anlässen der Verkehrswertermittlung (Erbe, Scheidung / Trennung) ist ein zurückliegender Stichtag die Regel.

Der Verwendungszweck des Gutachtens sowie Art und Nutzungszweck der Immobilie sind ausschlaggebend für die Bearbeitungstiefe.

 Literatur zur Wertermittlung

Die Grundlage zur Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken legt die Immobilienwertermittlungsverordnung (kurz ImmoWertV) fest. Die aktuelle Fassung der Verordnung ist am 19.05.2010 in Kraft getreten und unter folgendem Link nachzulesen:

https://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/immowertv/gesamt.pdf

Desweiteren sind für die oben genannten Wertermittlungsverfahren sind die entsprechenden Richtlinien anzuwenden:

Sachwertrichtlinie (SW-RL) vom 05.September 2012

Ertragswertrichtlinie (EW-RL) vom 12.November 2015

Vergleichswertrichtlinie (VW-RL) vom 20.März 2014