Steuern beim Immobilienkauf

Wohnungskauf, Kauf des Eigenheims oder Grundstückserwerb – beim Kauf von Immobilien wird die Grunderwerbssteuer fällig.

Steuer und Finanzamt

Steuern fallen beim Immobilienkauf in verschiedener Form an. Die Grunderwerbsteuer ist die bekannteste Steuer. Sie basiert in der Regel auf fortgeschriebenen Einheitswerten aus dem vergangenen Jahrhundert. Neue Berechnungsmodelle zur Bemessung der Grunderwerbsteuer werden diskutiert.

Bei der Bemessung der Erbschafts- Steuer auf Immobilienvermögen ist der Marktwert maßgeblich. Dieser wird nach den aktuellen Wertermittlungsverordnungen (ImmowertV und nachgeordnete Richtlinien) ermittelt. Die oftmals vom Finanzamt vorgenommene Ermittlung nach dem Bewertungsgesetz kann durch Vorlage eines eigenen, unabhängigen Gutachtens, umgangen werden.Warum kann dies sinnvoll sein?

Bewertungsgesetz vs. Marktwert – erhöhte Steuerlast?

Das Finanzamt bewertet ohne Ortsbesichtigung, d.h. in vielen Fällen ohne Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale. Gerade bei älteren Objekten kann dies zu erheblich höheren Werten führen und somit zu erheblich höherer Steuerlast. Ein Beispiel sind vermietete Objekte, die zum Teil leerstehen oder deren Miete aufgrund der Mietpreisbremse nicht an das ortsübliche Mietniveau angepasst werden kann. Das Finanzamt kann – ohne Kenntnis der tatsächlichen Erträge – diese Umstände nicht berücksichtigen. Es erfolgt eine Wertermittlung auf der Grundlage eines höheren Mietniveaus mit den entsprechend negativen Konsequenzen (höherer Wertansatz, höhere Steuerlast).

Ein weiteres Beispiel ist die Restnutzungsdauer. Diese Festsetzung der Restnutzungsdauer beeinflusst den Wert maßgeblich. Je älter das Gebäude ist, desto höher ist der Werteinfluss der festgesetzten Restnutzungsdauer.

Das Finanzamt rechnet mit pauschalen Werten. Gutachter sind gehalten, die Restnutzungsdauer individuell festzusetzen. Alle wertbeeinflussenden Merkmale (Instandhaltungsstau, Mängel und Schäden an der Bausubstanz) müssen berücksichtigt werden. Ebenso natürlich Modernisierungen. Es zeigt sich, dass gerade bei älteren, wenig modernisierten Gebäude (Altersklasse >50 Jahre) der Marktwert regelmässig unter dem gem. Bewertungsgesetz ermittelten Wert liegt.

proaktiv vs. reaktiv – Steuerbescheid und Fälligkeit

Es stellt sich  die Frage, ob es sinnvoll ist, vor Bewertung durch das Finanzamt ein Gutachten erstellen zu lassen oder im Nachgang.

Grundsätzlich gilt: Vermeiden Sie Steuerbescheide, die sie anfechten müssen.

Denn: Die Steuer wird sofort fälliggestellt. Die Korrektur eines Bescheides kann viel Zeit in Anspruch nehmen.

Ist die Immobilie alt und vielleicht nicht mehr auf dem neuesten Stand, ist ein Wertgutachten eines öffentlich bestellt und vereidigten Sachverständigen für alle Beteiligten ein hilfreiches Dokument um die Formalitäten schnellstmöglichst abzuwickeln.

Darüberhinaus bestehen viele steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten im Umgang mit Immobilien, die hier nicht weiter thematisiert werden.

Anforderungen aus steuerlicher Sicht

Im Zusammenhang mit Wertermittlungen zur Regelungen steuerlicher Belange ist insbesondere zu beachten, dass die Nachweispflicht des geringeren Wertes beim Steuerpflichtigen liegt.

Hierbei sind z.B. folgende Punkte zu beachten:

  • das Gutachten muss auf den richtigen Bewertungsstichtag abstellen (Besteuerungszeitpunkt)
  • die tatsächlichen Verhältnisse und Wertverhältnisse zu diesem Stichtag müssen berücksichtigt werden
  • das geeignete (“marktübliche”) Verfahren muss angewendet werden
  • die Wahl des Verfahrens ist zu begründen, ebenso ist das Ergebnis bei Anwendung mehrerer Verfahren unter Würdigung der jeweiligen Aussagekraft zu bemessen
  • die Lage auf dem Grundstücksmarkt muss berücksichtigt werden
  • die jeweiligen Wertansätze müssen berücksichtigt und begründet werden (Quellenangaben; insbesondere bei Maximalwerten sind diese explizit zu begründen)
  • die Begründung von eventuelle Zu- und Abschlägen und ihrer Höhe ist zwangsläufig erforderlich

(Textquelle: Immobilien: Steuern und Wertermittlung, Seite 118 ff., Gehri / Munk, 2010 Bundesanzeiger Verlag)