Steuer und Immobilien –  Erbschaftssteuer, Vermögensübertragung, Grundsteuer

Beim Immobilienerwerb wird Steuer in verschiedener Form fällig, zum Beispiel Erbschaftssteuer oder Grunderwerbsteuer. 

Bei der Bemessung der Erbschaftssteuer auf Immobilien sowie bei der Steuer-Festsetzung bei der Übertragung von Immobilienvermögen (zum Beispiel Übertrag von Betriebsvermögen in Privatvermögen) ist der Marktwert der Immobilie zum Stichtag des Todes oder der Übertragung maßgeblich. Dieser wird am Besten auf der Grundlage der aktuellen Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) durch ein Wertgutachten eines unabhängigen Sachverständigen ermittelt. Die oftmals vom Finanzamt vorgenommene pauschale Ermittlung nach dem Bewertungsgesetz kann nachteilig sein. Warum ist das so?

Bewertungsgesetz vs. Marktwert gem. ImmoWertV – richtige Festsetzung der Steuer

Das Finanzamt setzt die Steuer ohne Besichtigung der Immobilie fest, dass heißt, in vielen Fällen ohne Berücksichtigung von besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen. Gerade bei älteren Objekten kann dies zu erheblich höheren Werten führen und somit zu erheblich höherer Steuerlast. Ein Beispiel sind vermietete Objekte, die zum Teil leer stehen oder deren Miete aufgrund der Mietpreisbremse absehbar nicht an das ortsübliche Mietniveau angepasst werden kann. Das Finanzamt kann – ohne Kenntnis der tatsächlichen Erträge – diese Umstände nicht berücksichtigen. Es erfolgt eine Wertermittlung auf der Grundlage eines höheren Mietniveaus mit den entsprechend negativen Konsequenzen (höherer Wertansatz, höhere Steuerlast).

Ein weiteres Beispiel ist die Restnutzungsdauer. Die Festsetzung der Restnutzungsdauer beeinflusst den Wert der Immobilie maßgeblich. Je älter das Gebäude ist, desto höher ist der Werteinfluss der festgesetzten Restnutzungsdauer.

Das Finanzamt rechnet mit pauschalen Werten. Gutachter sind gehalten, die Restnutzungsdauer individuell festzusetzen. Alle wertbeeinflussenden Merkmale (Instandhaltungsstau, Mängel und Schäden an der Bausubstanz) müssen berücksichtigt werden. Ebenso natürlich Modernisierungen. Es zeigt sich, dass gerade bei älteren, wenig modernisierten Gebäude (Altersklasse >50 Jahre) der Marktwert regelmäßig unter dem gem. Bewertungsgesetz ermittelten Wert liegt.

Steuer erst zahlen, wenn diese in der richtigen Höhe festgestellt wurde

Es stellt sich die Frage, ob es sinnvoll ist, vor Bewertung durch das Finanzamt ein Gutachten erstellen zu lassen oder im Nachgang. Grundsätzlich raten wir: Vermeiden Sie Steuerbescheide, die sie anfechten müssen. Denn: Die Steuer wird in der Regel sofort fällig gestellt und die Korrektur eines Bescheides kann viel Zeit in Anspruch nehmen.

Öffnungsklausel für Grundvermögen im Bewertungsgesetz nutzen

Die Pauschalisierungen des Finanzamtes bedingen jedoch, dass werterhöhende und wertmindernde Besonderheiten des Bewertungsobjekts durch steuerliche Verfahren nicht bzw. nur unzureichend abgedeckt sind.

So findet zum Beispiel die Erforderlichkeit umfangreicher Renovierungsmaßnahmen oder Einschränkungen bei der möglichen Verwertbarkeit von Grundstücken und Gebäuden nur ansatzweise Berücksichtigung bei der steuerlichen Bewertung. Dies führt in vielen Fällen zu einer Überbewertung der Gebäude und damit zu einer überhöhten Belastung mit Erbschaft- und Schenkungssteuer.

Um dies zu vermeiden, eröffnet der Gesetzgeber mit

 dem Steuerpflichtigen die Möglichkeiten, abweichend von den steuerlichen Vorschriften den tatsächlichen Verkehrswert nachzuweisen. Dies hat in der Regel durch ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen zu erfolgen.

Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der jeweiligen wirtschaftlichen Einheit des Grundvermögens am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach dem Bewertungsgesetz ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen. Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gelten grundsätzlich die auf Grund des § 199 Abs. 1 BauBG erlassenen Vorschriften.

Nach Maßgabe des §9 BewG sind hierbei alle wertbeeinflussenden Umstände am Bewertungsstichtag zu berücksichtigen. Hierzu gehören die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt und der Zustand des zu bewertenden Grundstücks. Der Grundstückszustand bestimmt sich nach der Gesamtheit der wertbeeinflussenden rechtlichen Gegebenheiten, insbesondere den Rechten und Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art (z.B. Eintragung von Wege- und Leistungsrechten), den tatsächlichen Eigenschaften, wie eine mangelnde Verwertbarkeit oder Leerstand des Objektes sowie der Lage des Grundstücks. Dies kann das Finanzamt nicht leisten! Das Wertgutachten eines öffentlich bestellt und vereidigten Sachverständigen ist also für alle Beteiligten ein hilfreiches Dokument um die Steuer – Formalitäten schnellst möglichst abzuwickeln.

Anforderungen des Finanzamtes an das Wertgutachten

Im Zusammenhang mit Wertermittlungen zur Regelungen steuerlicher Belange ist insbesondere zu beachten, dass die Nachweispflicht des geringeren Wertes beim Steuerpflichtigen liegt.

Hierbei sind z.B. folgende Punkte zu beachten:

• das Gutachten muss auf den richtigen Bewertungsstichtag abstellen (Besteuerungszeitpunkt)
• die tatsächlichen Verhältnisse und Wertverhältnisse zu diesem Stichtag müssen berücksichtigt werden
• das geeignete („marktübliche“) Verfahren muss angewendet werden
• die Wahl des Verfahrens ist zu begründen, ebenso ist das Ergebnis bei Anwendung mehrerer Verfahren unter Würdigung der jeweiligen Aussagekraft zu bemessen
• die Lage auf dem Grundstücksmarkt muss berücksichtigt werden
• die jeweiligen Wertansätze müssen berücksichtigt und begründet werden (Quellenangaben; insbesondere bei Maximalwerten sind diese explizit zu begründen)
• die Begründung von eventuelle Zu- und Abschlägen und ihrer Höhe ist zwangsläufig erforderlich

(Textquelle: Immobilien: Steuern und Wertermittlung, Seite 118 ff., Gehri / Munk, 2010 Bundesanzeiger Verlag)

All dies stellen wir, auf der Grundlage der von Ihnen übersendeten Unterlagen, sicher!