Mietfläche & ortsübliche Vergleichsmiete

Mietfläche?  – Wohnfläche?  – Nutzfläche? – Grundfläche?  

 

Wohnhaus

– Regelungen zur Flächenberechnung

Um die Größe von einem Wohnhaus oder einer Wohnung berechnen zu können ist es wichtig das der Flächenberechnung das für die Immobilie zutreffende Berechnungsverfahren zugrunde liegt. Die Wohnfläche von einem Wohnhaus ist ein wesentliches Kriterium bei der Ermittlung des Wertes der Immobilie. Werden zum Beispiel ortsübliche Vergleichswerte herangezogen, müssen die Berechnungen der Wohnflächen von Bewertungsobjekt und Vergleichsobjekt den gleichen Regeln folgen. Ist dies nicht der Fall, ist ein Vergleich nicht möglich bzw. führt zu einem falschen Ergebnis.

Im Wohnungsbau, sowohl bei Bestandsbauten als auch bei Neubauten, treffen wir häufig auf verschiedene Berechnungsmethoden zur Bestimmung der Wohn- und Mietflächen. Dies führt zu Schwierigkeiten bzw. Unstimmigkeiten.

Bei der Vielzahl der Verordnungen und Richtlinien ist es nicht verwunderlich, dass bei der Berechnung häufig Verwirrung herrscht. Schnell entstehen Mischformen aus den vorhandenen Berechnungsmodellen. Zum Beispiel, wenn eine aus den 1980er Jahren stammende Flächenberechnung, die gemäß DIN 283 erstellt wurde, anhand der Wohnflächenverordnung 2004 angepasst wird. Resultierende unterschiedliche Einschätzungen der Mietfläche bzw. Wohnfläche können oftmals nur durch ein  Aufmaß und eine Einschätzung der Qualität der Flächen geklärt werden.

Derzeit gültig sind die DIN-Norm 277 (“Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau”) und die Wohnflächenverodnung (WoflV). Sie werden im folgenden ausführlicher beschrieben. Die ebenfalls bekannte zweite Berechnungsverordnung (II. BV in einer Fassung von 1990) und die DIN-Norm 283 werden auch heute noch gelegentlich zur Flächenberechnung herangezogen, sind aber veraltet. Die II. BV wurde von der Wohnflächenverordnung abgelöst. Die DIN 283 wurde bereits in den 1980er Jahren durch die II. BV ersetzt.

Wohnflächenverordnung (WoFlV) (seit 2004)

In der Regel werden Wohnflächen auf Basis der Wohnflächenverordnung berechnet.

Die Wohnflächenverordnung definiert  den Anwendungsbereich und die Berechnung der Wohnfläche. In der Verordnung wird geregelt, welche Grundflächen zur Wohnfläche gehören, wie die Grundflächen zu ermitteln sind und welche Grundflächen in welchem Maß anrechenbar sind.

Hier ein kleiner Einblick (unvollständig):

Zur Wohnfläche gehören:

  • alle Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu der Wohnung gehören und die Grundflächen der Räume, die zur alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch die Bewohner bestimmt sind
  • Grundflächen von Wintergärten, Schwimmbädern u.ä.(nach allen Seiten geschlossene Räume)
  • Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen

Zur Wohnfläche gehören keine Zubehörräume wie z.B. Kellerräume, Abstellräume, Waschküchen, Bodenräume,Trockenräume,Heizungsräume und Garagen.

weiter Informationen: Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche

 

Nutzflächenermittlung – nach DIN 277

Die DIN für die Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau gibt eine umfangreiche Definition der Flächen vor. In ihr werden Begrifflichkeiten wie Brutto-Grundfläche (BGF), Netto-Grundfläche (NGF) und Konstruktions-Grundfläche (KGF) definiert.Übersicht DIN 277

Die DIN 277 unterteilt die Netto-Grundfläche nach Nutzfläche, Technischer Funktionsfläche und Verkehrsfläche, es werden keine Wohnflächen berechnet.

Die Verkehrsfläche ist derjenige Teil der Netto-Grundfläche, der dem Zugang zu den Räumen, dem Verkehr innerhalb des Bauwerks und auch dem Verlassen im Notfall dient.

Die Technische Funktionsfläche ist derjenige Teil der Netto-Gundfläche, der der Unterbringung zentraler betriebstechnischer Anlagen dient

Die Nutzfläche ist derjenige Teil der Netto-Grundfläche, der der Nutzung des Bauwerks aufgrund seiner Zweckbestimmung dient.

Die Flächenermittlung mit der DIN ist von Vorteil, wenn mehrere Nutzungen in einem Gebäude untergebracht sind. Die Nutzungen sind nach ihren Funktionen gegliedert, insgesamt wird in sieben Nutzflächen unterteilt:

  • Wohnen und Arbeiten
  • Büroarbeit
  • Produktion, hand- und Maschinenarbeit, Experiment
  • Lagern, Verteilen und Verkaufen
  • Bildung, Unterricht und Kultur
  • Heilen und Pflegen
  • Sonstige Nutzungen

 

Zweite Berechnungsverordnung (II. BV.)

– seit 2004 nicht mehr gültig – (abgelöst von der Wohnflächenverordnung)

Berechnungen, die vor 2004 erstellt wurden, bleiben weiterhin gültig.

Wenn danach eine bauliche Änderung vorgenommen wurde, ist eine Neuberechnung erforderlich.

 

DIN 283 – Wohnungen, Teil 1, Teil 2

– 1983 zurückgezogen –

 

gif-Richtlinien (seit 1997, Novellierung 2012)

Es wird unterschieden zwischen den Richtlinien zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G), Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Wohnraum (MF/W) und der Richtlinie zur Berechnung der Verkaufsfläche im Einzelhandel (MF/V).

 

Welche Fläche wird ausgewiesen?

Schauen Sie genau hin, welche Berechnungsgrundlage ihrer Flächenermittlung zu Grunde liegt ! Lassen Sie diese von einem Fachmann genau unter die Lupe nehmen und den Miet- und Pachtwert ihrer Immobilie von einem Sachverständigen in einem Gutachten bewerten!

Grundsätzlich gilt: Wohnflächenangaben sind in der Regel geringere Werte als die Nutzflächenangaben (das gilt besonders bei Häusern und Wohnung mit Dachgeschoß mit Schrägen sowie mit Balkonen und Balkonen).

 

Wenn sie sich für die Berechnung der Wohnfläche eines Wohnhauses interessieren, folgen sie folgendem Link:

– mehr zu der Berechnung der Mietflächen von Büro- und Gewerbeimmobilie –