Mietgutachten

Wie hoch darf die Miete sein?

Mietgutachten

Ortsübliche Vergleichsmiete

Neben der Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken, ermitteln wir im Rahmen von Mietgutachten und Pachtgutachten die ortsübliche Vergleichsmiete.

Auf der Grundlage von Marktanalysen und der Einschätzung von Zustand und Zukunftsfähigkeit der Mietflächen in Bezug auf den Nutzungszweck werden in einem Mietgutachten bzw. Pachtwertgutachten konkrete ortsübliche Vergleichsmieten für eine – zumeist Wohnimmobilie – festgelegt.Miethöhe Pachthöhe Pachtzins Mietzins

Unter einer ortsüblichen Miete versteht man nach § 558 BGB das übliche Entgelt für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage gezahlt wird. Eine erste Einschätzung ermöglicht im Bereich Wohnen der offizielle Mietpreisspiegel der von den Kommunen erstellt und veröffentlicht wird.

Tatsächliche Miete

Die tatsächliche Miete wird also im Rahmen eines Mietgutachtens auf Angemessenheit überprüft.

Das Alter und der Zustand der Immobilie bzw. der Mietflächen spielen ebenso eine Rolle, wie die Lagequalität (Wohnlage) und die Ausstattung (zum Beispiel in Bezug auf die energetische Beschaffenheit).

Nutzen eines Mietgutachtens

Häufig wird ein Mietwertgutachten benötigt, um gerichtliche oder außergerichtliche Streitigkeiten über die Höhe der Miete beizulegen.

Ein Miet(wert)gutachten dient zudem dazu gegenüber dem Finanzamt kalkulatorisch angesetzte Mieten für eigengenutzte Räume zu belegen.

Beauftragen können sowohl der Mieter als auch der Vermieter, wobei zu berücksichtigen ist, dass die erforderlichen Angaben zur Immobilie meist ein großes Wissen über die Immobilie erfordert.

Das Mietgutachten einer Immobilie kann also dem Vermieter als auch dem Mieter eine solide Verhandlungsgrundlage über die Höhe der Miete bieten. Als Orientierungshilfe zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann der Mietspiegel herangezogen werden, der bei verschiedenen Ämtern der jeweiligen Kommune eingesehen werden kann. Aufgrund mangelnder Datenlage liegt jedoch nicht für jede Kommune ein aussagekräftiger Mietpreisspiegel vor.

Für die Erstellung eines Gutachtens werden alle grundstücksrelevanten Daten zusammen getragen. Diese passiert über Einsicht in baurelevante Akten, Erkundigungen bei Ämtern (z.B. Amt für Denkmalschutz und Liegenschaftskataster) und in der Regel einer Ortbesichtigung. Alle relevanten Daten werden ausgewertet und in einem Gutachten detailliert ausgarbeitet. Sie erhalten ca. 2 Wochen nach der Ortbesichtigung das Gutachten in schriftlicher oder digitaler Form.

Regelungen zur Flächenberechnung

Ein wichtiger Parameter zur Ermittlung des Mietwertes ist die eigentliche Mietfläche eines Wohnhauses oder einer Wohnung. Für den Begriff der Mietfläche bzw. Wohnfläche sowohl bei Bestandswohnungen als auch im Neubaubereich existieren verschiedene Berechnungsmodelle zur Flächenberechnung.

Bei der Anwendung der Verordnungen und Richtlinien ist es nicht verwunderlich, dass bei der Berechnung häufig Verwirrung herrscht. Schnell entstehen Mischformenaus den vorhandenen Berechnungsmodellen. Die daraus resultierenden unterschiedlichen Einschätzungen der Mietfläche bzw. Wohnfläche werden nicht selten gerichtlich geklärt.

Hier ein kurzer Überblick über die aktuelle Richtlinien und Normen zur Flächenermittlung:

Wohnflächenverordnung – seit 2004 (WoflV)

Die WoFlV ist Teil der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche, über die Aufstellung von Betriebskosten und zur Änderung anderer Verordnungen und ist zur Wohnflächenermittlung nach Wohnraumförderungsgesetz anzuwenden.

Sie basiert auf der II. Berechnungsverordnung und löste diese 2004 ab.

– mehr zu der Berechnung der Wohnfläche –

Nutzflächenermittlung – nach DIN 277

Die DIN für die Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau gibt eine umfangreiche Definition der Flächen vor. In ihr werden Begrifflichkeiten wie BGF, NGF und KGF definiert. Die DIN 277 ist unterteilt die Flächeninhalte nach Nutzfläche, Technischer Funktionsfläche und Verkehrsfläche.

Eine übersichtliche Zusammenfassung der aktuellen DIN 277 finden Sie hier (Link zu messdat.de)

Zweite Berechnungsverordnung (II. BV.)

– seit 2004 nicht mehr gültig – (abgelöst von der Wohnflächenverordnung)

Berechnungen, die vor 2004 erstellt wurden, bleiben weiterhin gültig.

Wenn danach eine bauliche Änderung vorgenommen wurde, ist eine Neuberechnung erforderlich.

DIN 283 – Wohnungen, Teil 1, Teil 2

– 1983 zurückgezogen –

gif-Richtlinien (seit 1997, Novellierung 2012)

Es wird unterschieden zwischen den Richtlinien zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G), Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Wohnraum (MF/W) und der Richtlinie zur Berechnung der Verkaufsfläche im Einzelhandel (MF/V).

– mehr zu der Berechnung der Mietflächen von Büro- und Gewerbeimmobilie –


 

Wohnfläche / Nutzfläche

Die Begriffe werden oft synonym verwendet und falsch interpretiert. Während die Nutzfläche in der DIN 277 geregelt ist, wird die Wohnfläche ausschliesslich in der Wohnflächenverordnung geregelt. Zu Wohnfläche gehören nur alle in der Wohneinheit liegenden Räume. Garagenflächen oder Kellerräume im Mehrfamilienhaus sind zwar Nutzflächen im Sinne der DIN 277, gehören aber per Definition nicht zur Wohnfläche.

Schauen Sie genau hin welcher Berechnungsgrundlage ihre Flächenermittlung zu Grunde liegt!

Lassen Sie diese von einem Fachmann genau unter die Lupe nehmen und den Miet- und Pachtwert ihrer Immobilie von einem Sachverständigen in einen Gutachten bewerten!