Verkehrswertgutachten für Immobilien

Wie hoch ist der Verkehrswert meines Hauses? Wie viel ist meine Eigentumswohnung wert? Sie suchen einen Gutachter *in für ein Verkehrswertgutachten für ihre Immobilie? Jemanden, der sich auf dem Immobilienmarkt der Stadt Hannover und der Region Hannover auskennt und die geltenden Regelungen zuverlässig anwendet? Dann sind Sie bei uns an der richtigen Stelle!

Verkehrswert – / Marktwertermittlung

Sie erhalten von uns Verkehrswertgutachten zum Stichtag ihrer Wahl. Ein Kurzgutachten dient als erste Indikation zur Vorbereitung einer Kaufentscheidung. Eine ausführliche Ausarbeitung folgt den jeweils zum Wertermittlungsstichtag gültigen Wertermittlungsverordnungen und enthält detaillierte Aussagen über die tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie. Abschließend wird der Verkehrswert am Stichtag als begründete und nachvollziehbar hergeleitete Wert-Aussage ausgewiesen.

Unsere Gutachten werden in der Verantwortung eines Sachverständigen erstellt. Bitte informieren Sie sich über die Kosten für ein Verkehrswertgutachten.

Grundlagen zur Ermittlung des Verkehrswertes

Die Größe des Grundstücks und die Größe der baulichen Anlagen sind wesentliche, den Wert beeinflussende Eigenschaften. Ebenso sind Angaben zum Baujahr und zu Umbauten,  Modernisierungsmaßnahmen oder Sanierungen wichtig für die Ermittlung des Verkehrswertes. Die vorstehend bezeichneten Inhalte können oftmals den Plan-Unterlagen entnommen werden. Liegen Lagepläne, Flurkarte und Grundrisse sowie Schnitte aus dem Zeitpunkt der Errichtung und aus den Zeitpunkten eventueller Umbaumaßnahmen oder Erweiterungen vor, sind die meisten Fragestellungen bereits geklärt. Sofern die Unterlagen nicht in privat geführten Akten enthalten sind, ist die Bauakte der unteren Bauaufsichtsbehörde eine gute Quelle. Flächenberechnungen aus dem Zeitpunkt der Errichtung müssen an die Gegebenheiten und Berechnungsvorschriften, die zum Zeitpunkt der Wertermittlung gelten, angepasst werden. Dies gilt insbesondere für die Berechnung von Wohn- und Nutzflächen.

Mieteinnahmen im Verkehrswertgutachten

Ist die Immobilie vermietet oder sind Pachteinnahmen vorhanden, sollten Sie uns diese mitteilen. In dem Fall kommt als Wertermittlungsverfahren das Ertragswertverfahren in Betracht.

Eintragungen im Grundbuch

Last but not least ist ein aktueller Grundbuchauszug von Bedeutung für die Erstellung von einem Verkehrswertgutachten. Neben den Angaben im Bestandsverzeichnis in Abteilung eins ist insbesondere die Abteilung zwei des Grundbuches relevant. In Abteilung zwei werden grundstücksbezogene Rechte und Belastungen ausgewiesen. Diese können den Wert im Verkehrswertgutachten erheblich beeinflussen. Insbesondere ein Nießbrauch führt zur Reduktion des Verkehrswertes. Wegerechte hingegen, um ein anderes Beispiel zu nennen, können den Grundstückswert erhöhen, wenn es sich um eine begünstigende Eintragung handelt.

Baulasten / Bebauungsplan

Weitere Grundlagen für die Erstellung von Verkehrswertgutachten sind im Baulasten-Verzeichnis enthalten sowie im örtlichen Baurecht (Bebauungsplan) enthalten. Diese Quellen können durch uns direkt geprüft werden.

Für die Einsichtnahme von Bauakten der unteren Bauaufsichtsbehörde und des Grundbuches ist die Vorlage einer Vollmacht des Grundstückseigentümers erforderlich.

Insgesamt können wir, falls die erforderlichen Unterlagen zum Objekt nicht vorliegen, diese gerne vollumfänglich beschaffen. 

Im Ergebnis erhalten Sie eine nachvollziehbare Darstellung der wertbeeinflussenden Eigenschaften der Immobilie im Verkehrswertgutachten. Je nach Art und Nutzung der Immobilie, können diese sehr unterschiedlich sein.

Checkliste und Aufbau von Verkehrswertgutachten

  1. Beschreibung des Auftrages, Benennung des Stichtages und des Tages der Ortsbesichtigung
  2. Beschreibung der tatsächlichen rechtlichen und baulichen Eigenschaften des Bewertungsobjektes
  3. Ermittlung des Bodenwertes (Grundstückswertes) auf der Grundlage des  Vergleichswertverfahrens unter Hinzuziehung der vom örtlichen Gutachterausschuss veröffentlichten Bodenrichtwerten. Hierbei werden beispielsweise folgende Aspekte geprüft:
    • Feststellung der Lagequalität mit Differenzierung der Wohn- und Geschäftslage in zentral, ruhig, gehoben, gut oder normal
    • Analyse der Historie des Grundstücks und der aktuellen Nutzung unter Berücksichtigung eventueller Bodenverunreinigungen oder anderweitiger Belastungen, etwa durch Kampfmittel
    • Feststellungen zur Erschließung, dem Straßenbau und den Ver- und Entsorgungsleitungen
    • Feststellung zu wertbeeinträchtigenden Immissionen bzw. zur Nachbarschaft
    • Einordnung der baulichen Entwicklung gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung in Bauerwartungsland, Roh-Bauland oder baureifes Land
    • gegebenenfalls Aufteilung der Grundstücksfläche in verschiedene Qualitäten (z.B. baureifes Land, Gartenland)
    • Einbeziehung der Lagequalität, z.B. durch Prüfung von Nahversorgung / Geschäften des täglichen Bedarfs, Möglichkeiten der medizinischen Versorgung, Einrichtungen zur Ausbildung und Kinderbetreuung, Angebote zur Freizeitgestaltung in kulturellen Einrichtungen, Sportvereinen, oder zur Naherholung in Grünflächen, Seen und geschützten landschaftlichen Gebieten, die Anbindung an das nächstgelegene Zentrum mit öffentlichen Verkehrsmitteln, die Anbindung an den überörtlichen Straßenverkehr mit Bundesstraßen, Landstraßen oder Autobahnen.

4. Feststellungen der Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer im Verkehrswertgutachten

  • Würdigung der Umbauten und werterheblichen Modernisierungen im Zeitablauf
  • Würdigung baulicher Beeinträchtigungen insoweit diese werterheblich sind
  • Einordnung der Baualtersklasse bzw. Ermittlung des Baujahres als Jahr der grundsätzlichen Bezugsfertigkeit
  • Definition der Gesamtnutzungsdauer in Abhängigkeit zum Gebäudetyp und der aktuellen Nutzung
  • Feststellung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer unter Berücksichtigung des Modernisierungsgrades

5. Wertermittlung der baulichen Anlagen

Die Ermittlung des Wertes der baulichen Anlagen erfolgt regelmäßig im Ertrags- oder im Sachwertverfahren. Das Vergleichswertverfahren wird bei Eigentumswohnungen oder bei Teileigentum (Garagen) oftmals angewendet. Siehe hierzu auch die Ausführungen im Menüpunkt Wertermittlung.

6. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

Der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen werden im vorläufigen Verfahrenswert zusammengefasst. Es werden im Rahmen der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale Eigenschaften in die Bewertung einbezogen, die vorstehend weder bei der Bodenwertermittlung, noch bei der Ermittlung des Wertes der baulichen Anlagen berücksichtigt werden konnten. Im Einzelnen können dies Belastungen und Beschränkungen, beispielsweise im Grundbuch eingetragene Wohnrechte oder Nießbrauch, Wege- und Leitungsrechte oder sonstige Dienstbarkeiten sein. Wesentlich abweichende Ertragsverhältnisse gehören ebenfalls zu den im Rahmen der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale zu berücksichtigenden Aspekte. Dies können sowohl Zu- als auch Abschläge sein, die sich aus erheblichen Abweichungen der tatsächlichen Miete mit der nachhaltig erzielbaren Miete ergeben.

7. Verkehrswert / Marktwert

Alle vorstehend benannten sind Gegenstand der Wertermittlung und Grundlage des Verkehrswertes bzw. Marktwertes. Abschließend wird der Verkehrswert / Marktwert unter Würdigung der Verfahrensergebnisse und der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale ausgewiesen.

Verkehrswertgutachten bei Zwangsversteigerungen

Im Rahmen von Zwangsversteigerungen erstellt das Sachverständigenbüro Dr. Ing. Stähler auch Verkehrswertgutachten für Insolvenzgerichte. Wenn Sie Interesse (als Bieter) an Grundstücksversteigerungen haben, folgen Sie diesem Link, der sie direkt zu den aktuellen Zwangsversteigerungen des Amtsgerichts Hannover führt.

Anlassbezogene Verkehrswertgutachten

Neben gerichtlich veranlassten Verkehrswertgutachten, z.B. im Rahmen einer Zwangsversteigerung, bilden anlassbezogene Gutachten für Privatpersonen einen großen Anteil unserer Arbeit. Insbesondere im Rahmen von Erbschaften und Scheidungen werden unparteiische Gutachten zur Ermittlung des Verkehrswertes benötigt. Hintergrund für die Beauftragung eines Gutachtens kann hierbei auch die Bemessung der Erbschaftssteuer bzw. der Nachweis des niederen gemeinen Wertes sein.

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