Scheidung / Vermögensauseinandersetzung

Das gemeinsame Haus ist bei einer Scheidung regelmäßig ein großer Vermögensposten.

Doch was geschieht mit dem gemeinsamen Haus bei einer Scheidung?

Das gemeinsame Einfamilienhaus oder die Eigentumswohnung ist ein Vermögenswert. Für die Berechnung vom Zugewinnausgleich oder zur Auflösung eines gemeinschaftlichen Eigentums müssen Anfangs- und Endwerte des gemeinsamen Vermögens ermittelt und aufgestellt werden. Dies betrifft sowohl eigengenutzte Immobilien als auch fremdgenutzte, also vermietete Immobilien. In der Regel wird die Immobilie bei nach der Trennung nicht mehr gemeinsam bewohnt. Hausstand und Immobilie werden aufgeteilt. Hierbei sind mobile Werte (z.B. Einbauküchen, Ausstattungselemente) ebenso relevant, wie immobile Werte, also Haus und bauliche Außenanlagen (untrennbar mit Grund und Boden verbunden).

Was passiert mit dem Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus und Mehrfamilienhaus bei einer Vermögensauseinandersetzung?

Bei einem Einfamilienhaus kommen der verbleib einer Partei in Verbindung mit dem Auszahlen der anderen Partei oder der gemeinsame Verkauf in Betracht. Die Bemessung der Höhe des auszuzahlenden Betrages erfolgt auf der Grundlage eines (fiktiven) Verkaufes, also auf der Grundlage einer Wertfeststellung. Diese sollte unabhängig von Sachverständigen in Form eines Wertgutachtens erfolgen. Bei Unstimmigkeiten können mehrere Gutachter bemüht werden, denn bei allen geregelten Verfahrensschritten in der Immobilienbewertung verbleibt eine subjektive Einschätzung des Sachverständigen. Diese Ermessensspielräume führen zu Streit, der oftmals in langwierigen und teuren Gerichtsverfahren ohne erkennbaren Mehrwert in der Sache mündet. Soll heißen: Der Erkenntnisgewinn durch die Beschäftigung vieler Gutachter ist oftmals nur gering. Der hiermit verbundene Aufwand steht, gerade bei kleinen Objekten, in keinem Verhältnis zur tatsächlichen Wertabweichung. Aus diesem Grund bieten wir eine Moderation an, die diesen Konflikt vorwegnimmt und bestenfalls entschärft.

Besteht das Objekt aus zwei Wohneinheiten (Zweifamilienhaus), kann eine Realteilung vorgenommen werden. Das bedeutet, das beispielsweise ein Zweifamilienhaus zwei Eigentumswohnungen umgewandelt wird. Jeder Partner erhält einen Anteil. Schwierig wird es, wenn die realgeteilten Anteile nicht gleichwertig sind bzw. nicht den beabsichtigte Eigentumsanteilen entsprechen.

Liegen Differenzen vor, muss durch ein Verkehrswertgutachten der Wertanteil der Wohnungen festgestellt werden, um einen Ausgleich schaffen zu können.

Einfacher ist es in der Regel bei Mehrfamilienhäuser – hier bestehen aufgrund der größeren Standardisierung der Grundrisse und der größeren Verteilungsmasse oftmals  bessere Möglichkeiten, das Objekt entsprechend den geforderten Eigentumsanteilen aufzuteilen. Gelingt dies nicht, wird auch hier ein Ausgleich aufgrund eines Marktwertgutachtens geschaffen.

Ist ein Immobilienverkauf bei einer Scheidung sinnvoll?

Der gemeinsame Verkauf der Immobilie ist grundsätzlich die einfachste Lösung der Aufteilung; der Erlös wird unter den Eigentümern aufgeteilt.

Problematisch kann der Zeitpunkt des Verkaufes sein. Wird das Objekt zunächst von einem Ehepartner genutzt und erfolgt ein Verkauf zu einem späteren Zeitpunkt muss ein Ausgleich für die zwischenzeitliche Nutzung und die gegebenenfalls für die zwischenzeitliche Wertentwicklung gefunden werden. Denn gerade aktuell ist der Immobilienmarkt sehr volatil. Nach einer Phase von Preissteigerungen deutet sich Stagnation und in Teilbereichen ein Rückgang der Werte an. Die Frage nach dem Zeitpunkt der Vermögensfeststellung ist also für beide Parteien erheblich und sollte einvernehmlich und transparent beantwortet werden. Auch hierfür ist die Moderation des Prozesses durch eine Gutachterin hilfreich: Ist der Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Trennung entscheidend, oder zum Zeitpunkt der Verkaufes? Sind Wertdifferenzen vorhanden? Für diese Fragen ist eine sachverständige Einschätzung der Werte an einem ggf. zurückliegenden Wertermittlungs-Stichtag erforderlich. Liegen Wertdifferenzen vor, muss geklärt werden, wem diese zustehen.

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