Wertermittlung einer Immobilie / eines Grundstücks


Die Wertermittlung von Immobilien wird zentral in § 194 des Baugesetzbuches definiert:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Quelle: http://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__194.html

Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)

Die Grundlage zur Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken legt die Immobilienwertermittlungsverordnung (kurz ImmoWertV) fest. Die aktuelle Fassung der Verordnung ist am 01.01.2022 in Kraft getreten und unter folgendem Link nachzulesen:

https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/index.html

Die ImmoWertV 22 löst die in 2010 in Kraft getretene Immobilienwertermittlungsverordnung ab. In der ImmoWertV 22 sind die Wertermittlungsverfahren eingebunden und somit auf Verordnungsebene geregelt. Die Richtlinien zu Ermittlung des Sachwertes (SW-RL vom 05.September 2012), des Ertragswertes (EW-RL vom 12.November 2015) und des Vergleichswertes (VW-RL vom 20.März 2014) wurden also – mehr oder weniger – Bestandteil der Immobilienwertermittlungsverordnung.

Verfahren zur Wertermittlung

Es gibt folgende normierte Wertermittlungsverfahren:

Wertermittlung im Vergleichswertverfahrens
Vergleichswertverfahren, Beispiel Wohnimmobilie
Wertermittlung im Ertragswertverfahren
Ertragswertverfahren, Schaubild ohne Bodenwertermittlung
Wertermittlung im Sachwertverfahren
Sachwertverfahren, Schaubild ohne Bodenwertermittlung

Das Vergleichswertverfahren beruht auf einer statistischen Auswertung einer Vielzahl von Vergleichsfällen. Die Eigenschaften des Vergleichsobjektes werden die an die objektspezifischen Eigenschaften des zu bewertenden Objekts angepasst. Beim Ertragswertverfahren wird die Wertaussage auf der Grundlage der ortsüblichen, nachhaltig erzielbaren Miete in Verbindung mit der Einschätzung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer der Immobilie hergeleitet. Das Sachwertverfahren stellt die Herstellwerte der baulichen Anlagen am Wertermittlungsstichtag in den Mittelpunkt.

Welches Wertermittlungsverfahren zur Bewertung einer Immobilie anzuwenden ist, ist abhängig von der Art und der Nutzung der Immobilie, hier eine Übersicht:

Erfahre, welche Immobilie in welchem Verfahren berechnet wird.

Sie erhalten von uns ein Wertgutachten (Haus oder Wohnung) in der von Ihnen gewünschten Bearbeitungstiefe.

Im Regelfall erstellen wir detaillierte Gutachten über den Verkehrswert einer Liegenschaft. Ein Verkehrswertgutachten beinhaltet eine ausführlichen Darstellung der rechtlichen und der technischen Eigenschaften der Immobilie. Das Gutachten ist in sich schlüssig und nachvollziehbar und die Ansätze von der Verfahrenswahl bis hin zu Einzelansätzen (z.B. Flächenangaben, Angaben zu Alter und Restnutzungsdauer) werden begründet. Somit werden die Verfahrensergebnisse für Sie transparent dargestellt. Der Verkehrswert wird – bei bebauten Grundstücken – aus dem Bodenwert und dem Wert der baulichen Anlagen zusammengesetzt. Dies ist zumindest dann der Fall, wenn das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren angewendet werden. Im Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert aus Vergleichspreisen ermittelt und eine Aufspaltung in Bodenwert und Wert der baulichen Anlage erfolgt in der Regel nicht. Das Vergleichswertverfahren wird typischer weise bei Eigentumswohnungen angewendet.

Eine wesentliche Grundlage der Wertermittlung ist die Definition des Stichtages, auf den sich die Bewertung bezieht. Soweit nichts anderes vereinbart wird, handelt es sich um den Tag der Ortsbesichtigung (=Qualitätsstichtag). Insbesondere bei familiären Anlässen der Verkehrswertermittlung (Erbe, Scheidung / Trennung) ist ein zurückliegender Stichtag die Regel.

Der Verwendungszweck des Gutachtens sowie Art und Nutzungszweck der Immobilie sind ausschlaggebend für die Bearbeitungstiefe.

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